Huis erven en verhuren
Je erft een huis bijvoorbeeld van je ouders. Stel hij is hypotheekvrij, want ja aflossen dat was normaal vroeger. Je erft dan ineens de volledige WOZ van het jaar ervoor (dus in 2023, erf jij de WOZ-waarde van 2022 en niet de marktwaarde). Over deze waarde moet je erfbelasting betalen.
Stel de woning heeft een marktwaarde van €200.000, de WOZ-waarde is €160.000, dan erf jij dit laatste. Jij als enig kind hebt een vrijstelling van €22.918, dit mag je aftrekken van de €160.000.
Het restant, daar betaal je 10% erfbelasting over in de eerste schijf tot €138.641. Alles boven dit bedrag betaal je 20% erfbelasting over. In deze casus is de erfbelasting dus (€160.000 - €22.918) x 10% = €13.708.
Deze erfbelasting kan je betalen op meerdere manieren: lening/hyptheek afsluiten hiervoor, eigen middelen of betalingsregeling aangaan met de belastingdienst. Vooral deze laatste kan voordelig zijn doordat de rente van de Belastingdienst veelal lager is dan die van een bank.
Maar dat was alleen de erfbelasting. We hebben ook nog zoiets als de vermogensbelasting (box 3). Doordat jij de woning laat verhuren, valt hij in box 3 en betaal je over de eerste €57.000 (zonder fiscaal partner) geen vermogensbelasting.
Alles daarboven van deze WOZ, oftewel de €103.000, daar moet je in 2023 zo’n 1,9744% (6,17%x32%) over betalen, dit is €2.033. Deze belasting komt elk jaar terug en loopt iets op de komende jaren.
Vervolgens ga jij de woning verhuren, stel je krijgt hier €1.000 euro per maand voor, let op de 187+ huurpuntengrens, dan zijn dit je inkomsten.
Dan heb je vaak nog wat losse kosten zoals onderhoud, verhuurmakelaar en belastingen. Laat zeggen zo’n €200 maandelijks. Dan hou jij nog €800 over per maand. Haal hier de vermogensbelasting vanaf €2.033/12=€169 en je houdt over €631 per maand.
Resultaat je hebt een woning met een hogere marktwaarde (200k) dan de WOZ (160k), je hebt geen ovedrachtsbelasting (10,1%) en je hebt de erfbelasting in zo’n 22 maanden terugverdient.
Let op: het is een versimpelde berekening. In werkelijkheid kunnen sommige waarden anders uitvallen, totaal afhankelijk van je volledige vermogen/situatie.
Publicatie datum: 22 juni 2023, Door: Thijs Verlangen